Thị trường căn hộ ở khu Đông TP.HCM đang sôi động trở lại với loạt dự án mới, dù giá căn hộ lên đến 150-450 triệu đồng/m2 vẫn ghi nhận tỷ lệ đặt chỗ cao.
Cách đây vài ngày, phân khu cuối cùng của dự án Metropole Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP.HCM) là The OpusK vừa được Sơn Kim Land ra mắt với số lượng giới hạn chỉ 150 căn hộ.
Đáng chú ý, đơn giá căn hộ lên đến 255-450 triệu đồng/m2, thậm chí một số căn 4 phòng ngủ có tổng giá bán hơn 100 tỷ đồng. Đây được xem là dự án có mức giá sơ cấp cao kỷ lục tại khu vực Thủ Thiêm đến thời điểm hiện tại.
Nếu so với toàn thị trường TP.HCM, mức giá này chỉ đứng sau kỷ lục gần 500 triệu đồng/m2 của một số căn hộ thuộc khu phức hợp bất động sản hàng hiệu Marriott do Masterise Homes phát triển tại phường Bến Nghé, quận 1.
Dù vậy, chỉ trong 2 giờ ra mắt, toàn bộ mã căn của The OpusK đã được đặt chỗ thành công.
Căn hộ hạng sang áp đảo
Nói về mức giá tại The OpusK, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee - đơn vị chuyên review các dự án, sản phẩm bất động sản - cho rằng điều này không bất ngờ, đặc biệt khi so sánh với các dự án gần đây cũng thuộc TP Thủ Đức như Masteri Grand View (thuộc The Global City, phường Bình Trưng Đông) hay Eaton Park (phường An Phú).
Theo ông, đơn giá 450 triệu đồng/m2 tại The OpusK dành cho các căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích lớn từ 245 m2. Thực tế, ở Thủ Thiêm hiện nay, lựa chọn tương đương duy nhất là loại hình penthouse, nhưng giá một căn penthouse thô tại khu vực này không dưới 6 triệu USD (152 tỷ đồng).
"Do đó, việc nhiều khách hàng chọn mua căn hộ 4 phòng ngủ hoàn thiện nội thất, nằm trong tòa nhà hạng A, có thang máy riêng, thay vì penthouse, là điều dễ hiểu", ông Phúc nói.
The OpusK là phân khu căn hộ cuối cùng của dự án Khu phức hợp Metropole Thủ Thiêm do CTCP Quốc Lộc Phát (thuộc Sơn Kim Group) phát triển.
Trước đó, dự án này đã hoàn thiện 3 phân khu The Galleria Residence, The Crest Residence và The Opera Residence. Các căn hộ tại đây đang được giao dịch chuyển nhượng với mức giá từ 7 tỷ đồng đến khoảng 65 tỷ đồng mỗi căn, tùy diện tích và vị trí.
Thực tế, không chỉ riêng The OpusK, các dự án mở bán gần đây tại khu Đông TP.HCM đều thuộc phân khúc hạng sang và cao cấp với mức giá vượt xa những dự án lân cận.
Ngay trước khi The OpusK mở bán một ngày, Thảo Điền Green (phường Thảo Điền, TP Thủ Đức) cũng ra mắt giỏ hàng cuối gồm 79 căn hộ, với giá bán 163-200 triệu đồng/m2.
Gamuda Land cũng tiếp tục mở bán đợt 2 dự án Eaton Park với giá khoảng 160 triệu đồng/m2. Hồi giữa năm, dự án này được chào bán lần đầu với giá gần 130 triệu đồng/m2, khá cao so với các căn hộ gần đó, song 900 căn vẫn nhanh chóng được giao dịch thành công. Điều này có thể đã tạo động lực để chủ đầu tư điều chỉnh giá tăng cao trong đợt mới.
Vào tháng 11, Masterise Homes cũng ra mắt phân khu Masteri Grand View thuộc khu đô thị The Global City với giá ưu đãi thanh toán nhanh từ 100 triệu đồng/m2. Nếu khách hàng thanh toán với tiến độ thông thường, giá trung bình dao động 130-140 triệu đồng/m2.
Hay tại đại đô thị Vinhomes Grand Park (phường Long Thạnh Mỹ, TP Thủ Đức), phân khu cao tầng The Opus One cũng được chào bán với giá khoảng 80 triệu đồng/m2.
Theo Avison Young Việt Nam, gần 90% rổ hàng mở bán trong quý IV/2024 tại TP.HCM đều thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá từ 3.000 đến 5.000 USD mỗi m2, tương đương 60-120 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án thuộc phân khúc bình dân tiếp tục "vắng bóng".
Giá còn tăng tiếp
Dù có giá "chào sân" ngất ngưởng, ông Phan Đình Phúc cho biết những dự án này vẫn có tỷ lệ chọi rất cao, lên đến 1:9 hoặc 1:15 để sở hữu căn hộ.
Theo ông, nhiều nhà đầu tư và khách hàng hiện tại đều tin rằng giá các bất động sản này sẽ tiếp tục tăng. Họ nhận định đây là giai đoạn "chân sóng" của thị trường, đánh dấu thời điểm khởi đầu cho một chu kỳ phát triển mới.
Bên cạnh tiềm năng tăng giá, các chính sách ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư cũng là yếu tố thu hút nhà đầu tư và khách hàng.
"Điển hình như dự án Eaton Park với phương án thanh toán giãn trong 3 năm, chỉ cần trả 30% (tương đương 10%/năm) và hỗ trợ lãi suất 0% đến năm 2028, hay Masteri Grand View với chính sách thanh toán nhanh và mức ưu đãi lên tới 16%", ông Phúc nói thêm.
Dẫu vậy, chia sẻ với Tri Thức - Znews, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA cho biết các dự án sơ cấp này thường có khoảng 70% khách hàng là nhà đầu tư, thậm chí một số dự án tỷ lệ nhà đầu tư chiếm tới 80%.
"Trong bất kỳ điều kiện thị trường nào, giai đoạn đầu khi mở bán thường tập trung vào nhóm nhà đầu tư. Sau đó, để thu hút người mua ở thực, dự án cần đáp ứng nhiều yếu tố như chất lượng khi bàn giao, dịch vụ quản lý vận hành, tiện ích, pháp lý minh bạch... Những yếu tố này sẽ thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy, tăng giá trị bất động sản trên thị trường thứ cấp", ông Thắng đánh giá.
Cùng chung quan điểm với ông Phúc, đại diện DKRA nhận định mức giá cao tại các dự án ở khu Đông TP.HCM không quá bất ngờ, vì đã nằm trong dự báo từ trước. Theo ông, yếu tố chính khiến giá căn hộ tăng mạnh là chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất.
Ông Thắng dẫn chứng TP.HCM gần đây đã công bố tiền sử dụng đất phải nộp ở một số dự án. Cụ thể, dự án Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm phải nộp 16.000 tỷ đồng, tương đương bình quân khoảng 213 triệu đồng mỗi m2.
Trong khi đó, khu đất rộng 14,8 ha tại phường An Phú do CTCP Bất động sản Nguyên Phương sở hữu cũng phải nộp 3.500 tỷ đồng, tương đương gần 24 triệu đồng/m2.
"Với chi phí đất đai lớn như vậy, giá căn hộ khi mở bán không thể thấp", ông Thắng nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, đại diện DKRA cho rằng việc các chủ đầu tư định vị dự án ở phân khúc cao cấp, đầu tư mạnh vào tiện ích, cùng các chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất hoặc phương án thanh toán linh hoạt cũng làm tăng giá bán.
Trong khi đó, CEO Seenee nhấn mạnh thêm rằng các chủ đầu tư cũng tận dụng bối cảnh nguồn cung căn hộ mới trên thị trường hạn chế, cùng quy định mới chỉ cho phép thu tối đa 5% tiền đặt cọc, để điều chỉnh chi phí bán hàng và nâng giá bán.
Riêng với dự án The OpusK, ông Thắng nhìn nhận khu vực này sở hữu vị trí đắc địa và được xem như trung tâm tài chính mới của TP.HCM, song quỹ đất hiện rất hạn chế. Do đó, các dự án mở bán với mức giá cao vẫn được thị trường chấp nhận.
"Trong tương lai, các dự án dọc theo bờ sông ở Thủ Thiêm sẽ tiếp tục duy trì hoặc thiết lập mức giá tương tự, thậm chí cao hơn, trong khi những vị trí sâu hơn bên trong khu vực khó đạt được mức giá này", ông nói.
