Những quy định mới của Luật Đất đai 2024 tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân, phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Riêng việc đầu tư, mua đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.
Sau thời gian thị trường khủng hoảng, phân khúc đất vườn, đất nông nghiệp phía Nam chưa lấy lại “phong độ”. Cả giao dịch và giá vẫn chưa hồi phục so với thời điểm đầu năm 2022. Đặc biệt, người mua ôm đất nông nghiệp vùng ven Tp.HCM như quận 9, huyện Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh… khá chật vật thanh khoản. Thậm chí, việc bán lỗ so với giá vốn ban đầu cũng không dễ dàng.
Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất nông nghiệp nhiều khu vực ghi nhận giảm khoảng 10-20% do nhu cầu hạ nhiệt thời gian qua. Giao dịch chậm, thanh khoản ảm đạm.
Những quy định mới của Luật Đất đai 2024 tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân, phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Riêng việc đầu tư, mua đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Trong đó, đất nông nghiệp tùy từng loại hình nếu bỏ hoang, không sử dụng liên tục trong thời hạn 12-24 tháng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị thu hồi.
Theo các chuyên gia, việc nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp để đón đầu dự án chờ quy hoạch khó khả thi nếu không chuyển đổi canh tác hoặc lên thổ cư trong bối cảnh Luật mới siết chặt hơn.
Có thể thấy, sau Quyết định 83 cấm các chủ đầu tư phân lô bán nền trong dự án 1:500 tại Tp.HCM đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Thị trường dồn sức nóng sang đất nền trong dân. Đất nền dự án đã được phân lô từ trước trở thành hàng hiếm, có nhiều cơ hội tăng giá mạnh vì không còn nguồn cung mới. Trong khi đất nông nghiệp có phần “lép vế”.
Khi Quyết định 83 ra đời, đất nền thổ cư khu vực Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ được quan tâm. Trong khi đất nông nghiệp, đất vườn có hiện tượng giảm giá; nhà đầu tư muốn đẩy hàng để thu hồi vốn. Tuy nhiên thanh khoản không dễ dàng trong bối cảnh hoạt động đầu tư còn chậm.
Song song đó, Quyết định 100 đã cởi trói được tử huyệt của Quyết định 60/2017 tồn tại nhiều năm nay. Đó là bỏ điều kiện về quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 với thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu; quy hoạch tỷ lệ 1/500 với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở).
Vì thế, thị trường đất nền trong dân sẽ trở nên sôi động, nhờ thu hút được sự chú ý nhiều hơn. Một số nhà đầu tư vốn lớn có thể tận dụng khe hở này, mua đất to (đất nông nghiệp, đất vườn) tách thửa ra bán.
Tuy nhiên, bình luận về việc Quyết định 100 có tạo điều kiện cho việc phân lô bán nền từ đất nông nghiệp hay không, ông Lê Quốc Kiên – cố vấn đầu tư bất động sản cho rằng, điều này chỉ phù hợp với đất ở quy mô nhỏ, những miếng đất đã có sẵn đất ở, thường diện tích phổ biến chỉ vài trăm mét đổ lại. Vì không nhiều người dân có sẵn đất thổ cư lớn vài ngàn mét vuông để có thể tách ra chục miếng bán.
Nếu là vài ngàn mét thì đa số là đất nông nghiệp, chỉ có sẵn vài trăm mét thổ cư. Đất này đóng thuế lên thổ cư toàn bộ rồi tách nhỏ bán như trước đây sẽ rất khó triển khai, vì bảng giá đất mới đã bằng 50% - 70% giá thị trường. Chưa kể, không phải trường hợp nào cũng chuyển mục đích sử dụng đất được, còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
“Do đó, điều này có thể mang lại lợi ích cho người có sẵn đất ở, nhưng với những người sở hữu vài nghìn mét vuông đất nông nghiệp, việc tách thửa là không khả thi. Quyết định 100 thực tế mang lại cảm giác thoải mái hơn, nhưng không hẳn là sẽ bị lợi dụng để đẩy mạnh việc phân lô bán nền. Đáng chú ý là khi mọi người cảm thấy thủ tục tách thửa dễ dàng hơn thì cũng là lúc các quy định thuế đất đã được điều chỉnh tăng lên. Nếu không chú ý đến các chi phí thuế, việc tách thửa có thể trở thành gánh nặng lớn. Những thay đổi này có thể giúp thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi hơn, nhưng cần cân nhắc kỹ lưỡng về chi phí trước khi thực hiện”, ông Kiên chia sẻ.
Tiểu Bảo
Nhịp sống thị trường
