Cơ hội cuối năm đang nghiêng về các sản phẩm có giá hợp lý, thuận tiện di chuyển và tiềm năng tăng giá cao… tại khu đô thị vệ tinh Tp.HCM trong bối cảnh cả Hà Nội và Tp.HCM mặt bằng giá nhà phố, biệt thự đã tăng cao.
Động thái mới của nhà đầu tư phía Bắc
Mức giá cao, nguồn cung khan hiếm khiến biên lợi nhuận đầu tư giảm là nguyên nhân khiến nhà đầu tư phía Bắc có động thái nam tiến. Cận Tết, động thái này càng rõ nét hơn tại một số dự án khu đô thị lân cận Tp.HCM.
Theo chia sẻ của chủ đầu tư Nam Long, gần đây lượng khách phía Bắc quan tâm tìm hiểu sản phẩm biệt thự/dinh thự ven sông The Aqua và dinh thự ven kênh Park Village thuộc KĐT Waterpoint 355ha (Bến Lức, Long An) khá tích cực. Với mức giá dao động từ 10 đến trên dưới 20 tỉ đồng/căn, bằng khoảng 20-30% giá của biệt thự, villa Hà Nội và Tp.HCM đã khiến dự án này được nhà đầu tư chú ý. Người mua kì vọng biên lợi nhuận gia tăng trong tương lai khi mặt bằng giá còn thấp hơn khá nhiều so với giá BĐS thấp tầng tại Hà Nội và Tp.HCM. Ngoài ra, chính sách bán hàng hỗ trợ mạnh tay từ chủ đầu tư như tặng du thuyền Merry Fisher 895 trị giá gần 8 tỉ đồng và xe Mercedes GLC300 gần 2,8 tỉ đồng cho khách mua dinh thự cũng tạo thanh khoản cho dự án dịp giáp Tết.
Theo môi giới, khách mua phía Bắc thường tìm kiếm biên lợi nhuận trong dài hạn, ưa chuộng các sản phẩm nằm trong khu đô thị được đầu tư tiện ích chỉn chu. Giữa bối cảnh giá nhà phố, biệt thự, villa ven sông khu vực trung tâm và đô thị vệ tinh Hà Nội đã tăng cao; Tp.HCM hiện giá cũng “chạm đỉnh” và số lượng khan hiếm đã thúc đẩy nhu cầu giới đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư ở khu vực lân cận Tp.HCM.
Dữ liệu quý 3/2024 của CBRE Việt Nam chỉ ra, giá sơ cấp bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội đạt 235 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và 27% theo năm. Tại Tp.HCM cũng “không kém cạnh” khi mức giá sơ cấp đạt 309 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý nhưng tăng 14% theo năm. Trên thị trường thứ cấp, bất động sản thấp tầng ở hai khu vực vực cũng đạt mức giá 167 triệu đồng/m2 (Hà Nội), 142 triệu đồng/m2 (Tp.HCM)…
Riêng tại Hà Nội, không chỉ nhà phố - biệt thự mà chung cư bị đẩy giá lên cao đã khiến nhà đầu tư lo ngại về biên lợi nhuận trong thời gian tới. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến thời điểm hiện tại, mức giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã tăng vượt mức bình quân của thị trường Tp.HCM, với mặt bằng giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án mở bán lần đầu có mức giá còn trên 100 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với chi phí đầu tư, xây dựng thì mức giá bán này là quá cao, không phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của số đông người dân.
Chưa kể bảng giá đất mới chuẩn bị áp dụng có thể làm giá bất động sản nơi đây tiếp tục tăng thêm 5-10%, khiến hiệu suất sinh lời giảm. Việc đổ tiền vào khu vực đang nóng sốt cũng khiến một số nhóm đầu tư lo ngại “đu đỉnh” dòng tiền. Theo đó, xu hướng dịch chuyển đầu tư từ phía Bắc về “vùng trũng” giá phía Nam đang thể hiện rõ nét ở giai đoạn này.
Ngoài ra, động thái bung hàng và “mạnh tay” trong chính sách bán hàng của một số chủ đầu tư phía Nam dịp cận Tết đang kích thích được nhu cầu trở lại của người mua. Đây vừa là chiến lược của chủ đầu tư nhằm tạo hiệu ứng cho thị trường, vừa là cơ hội cho người mua trong bối cảnh giá cả chưa tăng mạnh, thị trường chưa thực sự vào "guồng đua" tăng giá.
Chia sẻ mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, dòng tiền đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội “chảy” vào Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội.
Theo dữ liệu của đơn vị này, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại Tp.HCM vào tháng 11/2024 đã tăng 7% so với tháng 1/2024. Ngược lại, lượng người Tp.HCM tìm kiếm bất động sản Hà Nội giảm 12% trong cùng giai đoạn.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy 66% người Hà Nội được hỏi quan tâm đến bất động sản phía Nam. Dẫu vậy, với mặt bằng giá Tp.HCM đã ở ngưỡng cao đã thúc đẩy dòng tiền nhà đầu tư dần dịch chuyển sang khu lân cận – nơi có mức giá mầm và biên lợi tăng giá còn cao. Loại hình đi trước trong các chu kỳ hồi phục của thị trường, tăng trưởng tốt về lượng quan tâm và giá. Từ quý 2 đến quý 4/2025 đất nền và biệt thự dự án sẽ là phân khúc khởi sắc. Giá bắt đầu tăng mạnh, hoạt động đầu tư quay trở lại mạnh mẽ. Theo đó, giai đoạn này tâm lý tranh thủ xuống tiền của nhà đầu tư đã xuất hiện trước khi mặt bằng giá có thể thay đổi trong năm 2025.
Bất động sản lân cận Tp.HCM tăng kì vọng trong chu kì mới
Chia sẻ Hội thảo “Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho hay, thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang có cơ hội phục hồi rất tốt, do đó đầu tư bất động sản ở khu vực nào cũng cần xem xét rất nhiều yếu tố.
Cụ thể, ở phía Bắc, người mua cần xem xét nghiên cứu yếu tố cung cầu khi thị trường có mức tăng giá tương đối cao từ đầu năm đến nay. Trong khi đó, khu vực Tp.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… lại đang có cơ hội lớn cho nhà đầu tư.
"Các địa phương khu vực phía Nam với quyết tâm phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới sẽ quyết định và tác động lớn tới sự phát triển bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp. Tôi cho rằng, cơ hội đầu tư bất động sản phía Nam còn rất lớn. Việc tăng giá trong tương lai là rõ ràng", chuyên gia này nhấn mạnh.
Cũng chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) cho hay, bất động sản Hà Nội "nóng" về giá, sẽ lan tỏa vào phía Nam. Giá chung cư, nhà phố ngõ nhỏ của Hà Nội tăng do cung không đáp ứng được cầu. Việc tăng giá là bình thường và Tp.HCM cũng có thể sẽ như vậy. Tính lan tỏa sẽ ảnh hưởng đến bất động sản phía Nam, tạo động lực tăng trưởng cho thị trường.
Giải thích rõ hơn về nhận định này, Chủ tịch Nam Long chia sẻ, Tp.HCM trung bình 5 năm tăng thêm 1 triệu dân, vấn đề nhập cư không chỉ ở Tp.HCM mà các tỉnh lân cận đều tăng cơ học rất mạnh. Trong khi đó, các dự án vướng pháp lý không đưa ra thị trường kéo dài từ năm 2017 dẫn đến thiếu nguồn cung. Hà Nội cũng từng rơi vào tình huống như vậy. Khi cung không đáp ứng được cầu nên việc giá bất động sản Hà Nội tăng do quy luật cung - cầu là tất yếu.
Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, các dự án thấp tầng mở bán mới tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai có khả năng hấp thụ khá tốt. Quỹ đất khu vực trung tâm Tp.HCM ngày càng khan hiếm, nhu cầu bất động sản tại Tp.HCM sẽ dịch chuyển đáng kể sang các tỉnh thành vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Từ đó, kéo theo mức độ tăng giá trong tương lai.
Theo ông Đính, khu vực Tp.HCM và vùng phụ cận luôn trong top thu hút FDI cùng với sức bật hạ tầng liên kết đã hỗ trợ nhu cầu dịch chuyển của người mua qua các khu đô thị vệ tinh, với nhiều lựa chọn giá cả phù hợp hơn. Các hạ tầng liên kết vùng như đường cao tốc Long Thành - Bến Lức; đường Vành đai 3, đường Vành đai 4; các tuyến Metro; các đường quốc lộ đi qua Tp.HCM… đã giảm tải áp lực cho Tp.HCM và mở rộng không gian phát triển cho thị trường bất động sản lân cận.
Ngoài ra, nhóm người thuộc tầng lớp trung lưu gia tăng đã thúc đẩy khả năng tiếp cận và hấp thụ nhà ở trong các dự án khu đô thị, bao gồm cả hoạt động ở và đầu tư lâu dài.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường hiện nay, yếu tố pháp lý và uy tín chủ đầu tư cần được người mua chú ý khi đưa ra quyết định lựa chọn sản phẩm.
Hạ Vy
Nhịp sống thị trường
