Các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 đã có, nhưng trên thực tế áp dụng vẫn còn nhiều vướng mắc.
Áp dụng thực tế vẫn còn vướng
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố đánh giá Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực sớm vừa là cơ hội nhưng cũng có nhiều khó khăn cho các địa phương trong việc triển khai, xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của tỉnh, thành phố.
Đến nay, đã có 16/16 văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 được ban hành, trong đó có 9 Nghị định. Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố đang chủ trì, tham mưu UBND Thành phố 10 văn bản quy phạm pháp luật; 4 sở (gồm Kế hoạch Đầu tư, Xây dựng, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Lao động, Thương binh và Xã hội) tham mưu 5 văn bản quy phạm pháp luật.
Theo ông Thắng, quy định Luật Đất đai, các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn đã có. Tuy nhiên, "thực tế áp dụng vẫn có nhiều điều anh em còn hiểu khác nhau, hoặc là còn thắc mắc". Sở đang xây dựng Kế hoạch phổ biến, triển khai, tập huấn Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành trên địa bàn Thành phố.
 |
| Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM. Ảnh: Trọng Tín |
Đại diện Phòng quản lý đất (Sở Tài nguyên và Môi trường) cho biết, cơ quan này đang giải quyết các thủ tục giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất nhưng gặp nhiều vướng mắc.
Khoản 3 Điều 157, quy định với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không tiến hành các thủ tục xác định giá đất, không phải tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất cũng không phải làm đơn xin được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo vị này, trước đây, pháp luật quy định cơ quan có thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là Cục trưởng Cục thuế đối với tổ chức, và Chi cục trưởng Chi cục Thuế đối với trường hợp là hộ gia đình cá nhân.
Tuy nhiên, hiện nay có 3 quy trình. Đầu tiên là giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp xác định giá đất theo bảng giá đất; thứ hai là theo giá đất cụ thể và trường hợp thứ ba là đấu giá.
“Trong các mẫu Quyết định 04A, 04B, 04C ban hành kèm theo Nghị định 102/2024, hướng dẫn trường hợp tính tiền theo bảng giá đất thì phải ghi giá đất cụ thể theo quyết định; đối với giá đất cụ thể thì giao cho cơ quan quản lý đất đai tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nhưng đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất thì lại không hướng dẫn. Cơ quan nào có thẩm quyền ra quyết định việc miễm tiền sử dụng đất này cũng chưa rõ”, vị này đặt vấn đề.
Trao đổi lại, Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Vụ trưởng Vụ đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), nói một trong những điểm rất mới của Luật Đất đai 2024 là nếu như người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất thì không phải làm hồ sơ thủ tục và cơ quan có thẩm quyền cũng không phải xác định tiền sử dụng đất.
“Trường hợp miễn như thế nào thì đã quy định rất rõ ở Điều 18 Nghị định 102. Trong trường hợp miễn đó thì chỉ cần nhìn vào các đối tượng trong quy định thì chúng ta đã xác định được luôn. Chính vì vậy, không phải tốn thêm một tờ giấy A4 của các cơ quan nhà nước”, bà nói.
Sẽ công khai dự án bị thu hồi do chậm triển khai
Một trong những vấn đề đang nhận được nhiều sự quan tâm là Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
 |
| Nhiều cán bộ ngành tài nguyên và môi trường TP.HCM phản ánh việc áp dụng thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc. Ảnh: Trọng Tín. |
Trong đó, đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng sau khi đã được gia hạn thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Những trường hợp bị thu hồi khác còn có người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục...
Song, điểm mở của Luật là những trường hợp này sẽ không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.
Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ cho biết Điều 31 Nghị định 102 đã quy định về trường hợp bất khả kháng để áp dụng trong việc xử lý các trường hợp trên.
Cụ thể, có 7 trường hợp là sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan theo quy định của pháp luật về dân sự mà ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất, bao gồm: Thiên tai, thảm họa môi trường; Hỏa hoạn, dịch bệnh; Chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh; Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp;
Ngoài ra, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất;
Quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là trở ngại khách quan, không do lỗi của người sử dụng đất, tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất; Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề xuất của UBND cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành.
Nghị định cũng quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lý do bất khả kháng.
Đồng thời, UBND cấp tỉnh phải cung cấp thông tin để công khai trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Về điểm này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đặc biệt lưu ý.
Ông nói, vừa rồi, có nhiều Sở Tài nguyên và Môi trường trong quá trình giải quyết thủ tục đất đai thì gửi công văn đến 62 Sở Tài nguyên và Môi trường còn lại, ông đề nghị không làm như thế.
“Các đồng chí tiếp tục thực hiện việc gửi danh sách các nhà đầu tư vi phạm về Bộ Tài nguyên và Môi trường, và khi các Sở Tài nguyên và Môi trường giải quyết thủ tục thì chỉ cần gửi công văn về Bộ để được cung cấp thông tin”, ông Chính nói thêm.
